Es importante que antes de decidir qué opción vas a tomar te familiarices con los siguientes conceptos para comprender los esquemas hipotecarios, ya que éstos constituyen un compromiso a largo plazo. A continuación se presentan las definiciones generales de los conceptos básicos que encontrarás con mayor frecuencia al abordar este tema:
ACREEDOR Persona o entidad financiera titular de un derecho de crédito contra un deudor. El que prestó el dinero.
AFORO El monto máximo del crédito expresado en porcentaje, respecto del valor que resulte menor entre el avalúo del bien o bienes dados en garantía y el precio pactado en el contrato de compraventa de tales bienes.
AMORTIZACIÓN Disminución gradual de una deuda mediante un plazo determinado de pagos, suficientes para cubrir el interés actual y liquidar el principal o capital adeudado.
APOYO INFONAVIT Es un programa en el que participan bancos y sofoles, quienes te prestan dinero para que puedas comprar una casa con precio hasta de $1,819,868.64 (1230 veces el salario mínimo del D.F.). Estos préstamos reciben condiciones ventajosas como pueden ser: menores tasas de interés, plazos más cortos de amortización, menores enganches y comisiones, costos más reducidos en los gastos iniciales y en las mensualidades, todo ello debido a que el dinero que se ha acumulado en tu subcuenta de vivienda sirve como aval en el caso de que dejes de pagar tus mensualidades al banco o sofol que te prestó el dinero y de protección en caso de desempleo. Además de que tus futuras aportaciones patronales para vivienda, amortizan directamente el crédito, lo cual te reducirá en varios años el plazo del mismo. Puedes solicitar más información en www.infonavit.gob.mx o en bancos y sofoles que participan en este programa.
CERTIFICADO INDIVIDUAL Documento que emite una aseguradora con relación a una póliza de seguro que comprende a una colectividad. Está asociado generalmente a un conjunto habitacional. Por ejemplo, seguro colectivo de deudores que firmaron un crédito hipotecario en determinada fecha. Como el contratante es la institución de crédito, que a la vez es el beneficiario de la póliza, la aseguradora emite un documento denominado certificado individual en el que constan las condiciones generales de la póliza y con el que el acreditado demuestra su calidad de asegurado.
CO-FINANCIAMIENTO INFONAVIT Con el crédito en co-financiamiento, una parte te la presta el INFONAVIT, y otra un banco o Sofol para comprar una casa de hasta 300 VSMMDF ($443,870.40) en el Interior de la República, o 350 VSMMDF ($517,848.80) en el Distrito Federal.
COMISIÓN POR APERTURA Es la comisión que cobra el intermediario por los trámites de apertura de crédito ( calificación del solicitante, integración del expediente, autorización del crédito y otras gestiones internas), expresada como porcentaje de éste.
COSTO ANUAL DE SEGUROS Y DAÑOS Costo anual para el acreditado por contratar seguro de vida y de eventuales daños al inmueble que queda en garantía, expresados como porcentaje del monto del crédito. Al contratar un crédito hipotecario, es obligatorio contratar un seguro de vida y daños mientras el crédito esté vigente. El seguro de vida es a nombre de quien contrata el crédito para que, en caso de fallecimiento, la aseguradora pague el saldo del crédito a quien lo otorgó, de manera que la familia conserve la casa sin adeudos. El seguro de daños al inmueble protege, tanto las posibles pérdidas patrimoniales del propietario, como el valor del inmueble en garantía para el acreedor.
COSTO ANUAL TOTAL (CAT) El que, para efectos informativos, anualiza la totalidad de los costos directos inherentes al crédito garantizado. A una solicitud de tu parte, todas las instituciones y organismos que ofrecen crédito hipotecario, deben cumplir lo que establece la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (LTFCCG), dándote información de este CAT, incluyendo los pagos de capital, intereses, comisiones, seguros y cualquier otro concepto o servicio. Los componentes y metodología de cálculo para el CAT, las dan a conocer el Banco de México y la Secretaría de Economía, mediante el Diario Oficial de la Federación. Esta cifra te muestra la suma de todos los conceptos a pagar en un año, para ir amortizando un crédito de manera regular.
COSTO DEL AVALÚO Es la cantidad que se cobra para determinar el valor de la vivienda a financiar, expresada como porcentaje de éste. Quienes participan en un crédito hipotecario deben tener seguridad respecto del valor de la vivienda, el cual se obtiene de manera estimada del reporte que entrega un valuador especializado en inmuebles. El costo del avalúo corresponde a la cantidad que debes pagar por estos servicios profesionales y puede ser una cuota preestablecida o expresarse como un porcentaje del monto del crédito.
CRÉDITO EN PESOS Son préstamos o financiamientos denominados en moneda nacional. Para vivienda, son ofrecidos, entre otros, por las instituciones de banca múltiple y las sociedades financieras de objeto limitado (SOFOLES) con sus propios recursos, o financiados por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF), principalmente para adquisición de vivienda nueva o usada, con tasas de interés fija, variable o mixta.
CRÉDITO EN UNIDADES DE INVERSIÓN (UDIS) Son una opción o modalidad de créditos ofrecidos principalmente por las SOFOLES con recursos aportados por la SHF y están denominados en UDIS, lo que hace variar los pagos conforme cambia el valor de dicha unidad de inversión. En algunos casos, a pesar de estar denominado en UDIS, el pago mensual cambia conforme el salario mínimo mensual vigente en el Distrito Federal.
CRÉDITO HIPOTECARIO O CRÉDITO GARANTIZADO Es el dinero que te prestan para comprar, mejorar o construir tu casa. Las condiciones en las que te prestan el dinero, por ejemplo el plazo, tasa de interés normal y moratoria, forma de pago y ocupación de la vivienda, entre otras, quedan establecidas en un contrato. Para garantizar el cumplimiento de estas condiciones de pago debes dejar en prenda la misma casa que estás comprando, mejorando o construyendo y, en caso de no cumplir tus compromisos, la institución u organismo financiero que te prestó el dinero, puede hacer efectiva la garantía para recuperar sus recursos. Casi siempre con la participación de un Notario Público, el contrato se inscribe en el Registro Público de la Propiedad, haciendo constar la existencia de este gravamen sobre la vivienda y, cuando termines de pagar el crédito, también debe registrarse este hecho.
DEDUCIBILIDAD DE INTERESES REALES De los intereses pagados por tu crédito hipotecario, la Ley del Impuesto sobre la Renta, te ofrece que puedas recuperar la porción que corresponda a intereses reales, es decir la cantidad de dinero que exceda al cálculo de los porcentajes entre tu tasa de interés sobre el crédito y la inflación estimada. Realizar estos cálculos sería muy complicado para los acreditados, por ello, la institución que te dio el crédito debe entregarte, a más tardar el 15 de febrero de cada año, un informe con el monto de los intereses reales que tu podrás deducir ante las autoridades fiscales cuando presentes tu declaración de impuestos. Las salvedades para hacer efectiva esta ventaja son: aplica hasta millón y medio de UDI's en créditos que hayan sido otorgados a personas físicas. Ver ejemplo
DENOMINACIÓN DEL CRÉDITO Es la unidad de moneda o unidad de cuenta en la que se expresa el financiamiento para la adquisición de vivienda. Las más usuales son en Pesos, en Unidades de Inversión y algunos organismos también utilizan los salarios mínimos vigentes. También existen instituciones financieros que otorgan créditos en moneda extrajera.
DEUDOR Así se denomina a todo aquel que debe o está obligado a satisfacer una deuda. Al quien le prestan.
ENGANCHE O ANTICIPO Como se describe en el concepto porcentaje máximo de financiamiento, la práctica general en el mercado es que los créditos hipotecarios no cubren el valor total de la vivienda, por lo que el acreditado debe disponer del dinero que complete el precio final. Esta aportación es el enganche o anticipo y entre sus modalidades más frecuentes, hay esquemas de enganche diferido, integración gradual a través de ahorro o entrega al contado en una sola exhibición.
ESCRITURACIÓN Importe de los pagos notariales, es decir por poner el inmueble a nombre de quien contrajo el crédito.
FACTOR DE CRECIMIENTO DEL PAGO MENSUAL Es el índice de referencia respecto del cual se modificará el pago mensual durante la vida del crédito. Es el índice de referencia respecto del cual se modificará el pago mensual durante la vida del crédito y varía según quien lo otorga y la vinculación que se utiliza, por ejemplo: la variación en el salario mínimo o en una tasa de interés preestablecida.
FACTOR DE PAGO AL MILLAR Es un factor que al multiplicarlo por el monto del crédito y dividirlo entre mil, equivale al primer pago mensual. A manera de ejemplo, si te prestan $200,000 y el factor es $11.00 por cada mil que te prestaron, tu pagarás $2,200 al mes que se obtienen de la multiplicación de 11 x 200,000 y al resultado dividirlo entre 1,000. También es conocido como pago mensual por cada mil pesos de crédito.
GASTOS DE AVALÚO Desembolso previo que debe efectuar el interesado en adquirir un bien inmueble, por concepto de honorarios de un perito valuador, quien determinará el valor físico, rentable y comercial del inmueble.
GASTOS DE INVESTIGACIÓN Importe correspondiente al costo de la investigación de datos generales y de antecedentes crediticios del solicitante.
GASTOS NOTARIALES Importe que se cubre al momento de la firma de la compraventa del inmueble. Incluye los honorarios del notario público que elabora la escritura, impuestos de adquisición, gestoría de certificados y gastos en el Registro Público de la Propiedad. Este importe depende del valor y el lugar donde se localiza el inmueble.
GASTOS TOTALES INICIALES DEL CRÉDITO El solicitante de crédito hipotecario debe recibir información clara y completa de todos los gastos en caso de obtener el crédito, poniendo especial atención al contratar al conjunto de pagos por única vez, incluído el enganche, pues suelen representar cantidades importantes.
INGRESOS MENSUALES MÍNIMOS REQUERIDOS Para quienes ofrecen el crédito, esta información les permite calcular el porcentaje máximo de pago mensual con respecto al ingreso, y, con la cantidad resultante en pesos mensuales que pueden pagarse, hacer una estimación de cuanto dinero pueden prestarte para comprar la vivienda de acuerdo con tus ingresos actuales.
INSTITUCIONES DE BANCA MÚLTIPLE Según lo establece la Ley de Instituciones de Crédito, se considera servicio de banca y crédito la captación de recursos del público en el mercado nacional para su colocación en el público, mediante actos causantes de pasivo directo o contingente, quedando el intermediario obligado a cubrir el principal y, en su caso, los accesorios de los recursos captados. También se les conoce como banca comercial o simplemente bancos, ante los cuales puedes hacer depósitos a través de cuentas de ahorro, de cheques o de inversión, o solicitar préstamos para comprar casa, auto o consumo en general.
INTERMEDIARIO Designa a todas aquellas empresas u organismos que obtienen recursos financieros de diversas fuentes, como pueden ser ahorro, depósitos, pagos de comisiones, emisión de valores, créditos y aportaciones de capital social y, con la suma de dichos recursos, ofrecen crédito para comprar, mejorar o edificar una vivienda.
MONTO FINANCIABLE Proporción del valor del inmueble que será financiada por la institución bancaria o Sofol seleccionada.
OFERTA VINCULANTE Es un documento que emite la institución en el que establece los términos y condiciones específicos mediante los cuales se obliga a otorgar al solicitante, por un determinado periodo de tiempo (vigencia de la oferta vinculante), el crédito para la vivienda.
ORGANISMOS NACIONALES DE VIVIENDA (ONAVIS) Se refiere al conjunto que forman INFONAVIT, FOVISSSTE, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y el FONHAPO.
OTROS GASTOS Abarcan, fundamentalmente la contratación del seguro de vida y del seguro de daños durante la vigencia del crédito, lo cual siempre es obligatorio en beneficio suyo y de sus familiares.
PAGOS AL CRÉDITO Cantidades entregadas periódicamente por el acreditado al acreedor, por lo general en plazos mensuales que fueron pactadas en el contrato del crédito hipotecario. Según el intermediario de que se trate, podrás encontrar el pago al crédito referido sólo a los conceptos de capital o principal y los intereses normales de acuerdo con la tasa aplicable, así como otro concepto de Pago Total, en el que se añaden a los dos citados: las comisiones, seguros y, en su caso, intereses moratorios.
PENALIZACIÓN POR PAGO ANTICIPADO Es la comisión que algunas instituciones cobran cuando se realiza anticipadamente el pago de alguna mensualidad o se liquida el crédito en su totalidad.
PLAZO Tiempo expresado en años que transcurre desde el momento que el acreditado recibe el dinero y la fecha del último pago programado del crédito.
PÓLIZA DE SEGURO COLECTIVO Documento en el que constan los derechos y las obligaciones de las partes contratantes. Ésta forma parte integrante del contrato, así como sus condiciones generales, particulares y especiales, el cuestionario médico, los certificados individuales de seguros colectivos, los endosos, las solicitudes y cualquier otro formulario.
PORCENTAJE MÁXIMO DE FINANCIAMIENTO Representa el porcentaje de crédito máximo con respecto al valor de la vivienda que el intermediario está dispuesto a ofrecer al interesado (la diferencia entre el crédito y el valor de la vivienda, debe aportarla el acreditado).
PORCENTAJE MÁXIMO DE PAGO MENSUAL CON RESPECTO AL INGRESO Es la proporción máxima que el primer pago mensual de un crédito puede alcanzar respecto del ingreso que diste a conocer al solicitar el crédito. La práctica más frecuente entre los intermediarios, estima que puedes destinar a pagar el crédito entre el 25 y el 30% de tus ingresos brutos mensuales, es decir lo que recibes antes de las deducciones por impuestos u otros conceptos de descuento.
SALDO INSOLUTO Lo que se debe a una fecha de corte. Casi siempre está referido a la cantidad que corresponde al préstamo inicial, restando todo lo que has ido amortizando con tus pagos. Cuando un contrato hipotecario te advierte que no hay penalidades por prepago, el saldo insoluto equivale a la cantidad final que tendrías que pagar para liquidar el crédito.
SMDF Salario Mínimo en el Distrito Federal.
SOCIEDAD FINANCIERA DE OBJETO LIMITADO (SOFOL) Una Sofol es una sociedad anónima autorizada por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Su propósito es captar recursos provenientes de la colocación de instrumentos inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios con el propósito de otorgar créditos a determinada actividad o sector: consumo, crédito automotriz, educación, servicios financieros e hipotecarias, entre otras.
SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF) Es una entidad del Gobierno Federal, sustituto del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI), instituido como banca de desarrollo. Tiene como objeto impulsar el desarrollo de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la construcción, adquisición, arrendamiento y mejora de la vivienda.
TASA DE INTERÉS Es el precio del dinero. Si tú eres quien depositó el dinero en alguna institución, la tasa de interés equivale al premio que te ofrecen por un tiempo determinado (un mes, un año…), o en caso contrario, cuando tu eres el solicitante del dinero, es el precio que tienes que pagar para recibir el préstamo. La tasa de interés puede ser fija, variable o mixta. Cuando la tasa es fija, desde el momento en que recibes el crédito puede preverse cuanto pagarás por la cantidad prestada y el interés aplicable, a diferencia de la tasa de interés variable, y de la tasa mixta en la que se mezclan periodos de tasa fija y variable.
TASA DE INTERÉS INTERBANCARIA DE EQUILIBRIO (TIIE) Tasa de interés a distintos plazos calculada por el Banco de México con base en cotizaciones presentadas por las instituciones de banca múltiple mediante un mecanismo diseñado para reflejar las condiciones del mercado de dinero en moneda nacional.
TASA DE INTERES MORATORIA Cargo aplicado por la institución por concepto de pagos vencidos, esto es, cuando se atrasa en sus pagos. Se expresa en porcentaje.
TIEMPO DE RESPUESTA PARA AUTORIZACIÓN DEL CRÉDITO Es el periodo que transcurre para evaluar los antecedentes y datos del solicitante, y el momento en que se le informa a éste respecto de la autorización o rechazo del financiamiento.
TIPO DE INTERÉS Fijo, variable o mixto.
TIPO DE VIVIENDA Son categorías de vivienda que existen en el mercado hipotecario y que se han diferenciado por su valor. Mínima = Vivienda con valor hasta de 88,082.28 pesos (24,500 UDIs); Social = Vivienda con valor de 88,085.87 y hasta 215,711.70 pesos (24,501 y hasta 60,000 UDIs); Económica = Vivienda con valor de 215,715.30 y hasta 413,447.42 pesos (60,001 y hasta 115,000 UDIs); Media = Vivienda con valor de 413,451.02 y hasta 1,078,558.50 pesos, (115,001 y hasta 300,000 UDIs), Residencial = Vivienda con valor de 1,078,562.10 y hasta 2,193,068.95 pesos, (300,001 y hasta 610,000 UDIs); Residencial Plus = Vivienda con valor mayor de 2,193,068.95 pesos, (610,000 UDIs)
UDIS (UNIDADES DE INVERSIÓN) Unidad de cuenta de valor real constante, creada a partir de 1995, en la que pueden denominarse títulos de crédito y contratos mercantiles u otras operaciones financieras. Su valor cambia todos los días y se calcula conforme con la inflación de la quincena anterior, cuyos resultados pública el Banco de México en el Diario Oficial de la Federación dos veces al mes. A manera de ejemplo se puede considerar que el primer día de operación en 1995, la UDI y el peso costaban 1, en tanto que en septiembre de 2006, por el efecto de la inflación acumulada desde entonces, hay que pagar al rededor de $3.71 por cada UDI.
VALOR DE LA VIVIENDA El establecido por el vendedor o, en su caso determinado por el organismo o institución como el máximo para el que puede otorgar un crédito.
VALOR MÁXIMO DEL CRÉDITO Es el monto límite de recursos que el intermediario está dispuesto a financiar respecto del valor de la casa.
VSMMDF
(n) Veces el Salario Mínimo Mensual en el Distrito Federal. Estos términos se refieren al valor del Salario Mínimo en el DF en pesos, donde 1 SMDF (ó 1 VSMMDF) equivale a $1,479.57 mensuales.
Preguntas Frecuentes
Es importante que antes de decidir qué opción vas a tomar te familiarices con los siguientes conceptos para comprender los esquemas hipotecarios, ya que éstos constituyen un compromiso a largo plazo. A continuación se presentan las definiciones generales de los conceptos básicos que encontrarás con mayor frecuencia al abordar este tema:
Pregunta Frecuente
¿QUIÉN OTORGA LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS?
Existen diversas entidades que otorgan créditos hipotecarios a la población demandante de vivienda.
Sin embargo, cada una atiende a sectores específicos de acuerdo a la relación laboral o ingresos que se obtengan, por ejemplo, el INFONAVIT y el FOVISSSTE operan de manera similar, el primero otorga créditos a trabajadores asalariados del sector privado, mientras que el segundo opera con trabajadores del sector público.
Así mismo, existe la sociedad hipotecaria federal SHF, quien por medio de los intermediarios financieros (bancos, sofoles, instituciones de seguros y otras) otorga créditos hipotecarios a la población que pueda comprobar ingresos y no sea atendida por el INFONAVIT y FOVISSSTE.
Otra opción de crédito son los BANCOS (Comisión Nacional Bancaria: www.cnbv.gob.mx) quienes otorgan hipotecas para vivienda media y residencial.
Existen opciones para aquella población de bajos ingresos que no cotiza a ningún fondo de vivienda, como son: el FONHAPO y los OREVIS, quienes atienden a población con ingresos menores a 2.5 salarios mínimos.
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¿QUÉ SE RECOMIENDA HACER ANTES DE CONTRATAR UN CRÉDITO?
Compara los esquemas que ofrecen los bancos, las sofoles o hipotecarias.
Pon especial atención al tipo y magnitud de tasa de interés (fija, variable o mixta) con la que se calcula el esquema de financiamiento.
Pregunta por las limitantes del contrato de crédito, como pueden ser: el no arrendar el inmueble durante la vigencia del crédito, cesión de derechos, importe final del crédito después de comisiones entre otras. Solicita un esquema de pago a la institución y compáralo.
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